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天津落户新政后,二手房到底涨了多少?
2018-06-23天津落户网

    天津人才落户新政实施后,楼市有些“按捺不住”了,大家或多或少的都能感受到天津二手房市场正在升温。

    但“感受”毕竟是一个不确定的状态,人才新政实施这半个月以来,天津二手房市场现状到底是啥样的?二手房价格究竟涨了多少?用事实和数据说话。


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    直击二手房交易现场

    卖方

    赵先生在南开区盈江西里有一套私产房,47平米一室,在落户新政发布之前挂牌120万,但一直无人问津。

    新政实施后,他提价至135万,很快就有人来看房,但他没卖,反而提价至145万,于是又有人想买,可他还是不卖,又提价至160万,短短10天内,赵先生连涨3次房价,从120万飙到了160万……

    卖方

    李先生在今年3月就要出售宝坻区的一套住房,报价100万。政策实施后,将报价调至110万,最低成交价为108万。他还有另外一套想要出售的房屋改成了暂不出售……

    买方

    看上王顶堤的一套房子,但是最近很难“划价”,虽然已经接近“老破小”了,但是每平米都要3万元。

    新政实施之前看的230万可以划价到220万,可当时犹豫没买,最近再去看已经涨价至240万而且一分钱都不降……

    买方

    最近一直在关注梅江几大园的房子,这几天发现200万以下的几乎都没有了,是不是都被抢没了?新政实施前还有很多,但今天看就还剩一套了,现在想200万买房费劲了?

    买方

    我们坐城际从北京到天津,计划着在南开区看几套学区房,主要是为了孩子将来上学。看了几套50、60多平米的,总价100多万,单价25000元左右,看房的人很多,大部分都是北京过来的。

    刚看上一套,一犹豫,人家卖了!又看另外一套,可是业主突然决定不卖了,说看这阵势卖了就买不回来了……

    经纪人(南开)

    最近我们接待的业务量增加很多,但不少已经挂牌的二手房业主却选择了提价出售和暂缓出售。

    经纪人(和平)

    耀华中学对口小区的一套房源在5.16日之后的短短3天里连涨8次,一些其他学区的小区房源最近也成了带看热门,往常一天带看四、五个人,最近一天要带看十几、二十个人。

    经纪人(和平)

    附近二手房的价格已有所上涨,前几日由于落户的人开始看房,不少二手房的业主都把总报价调高了10万-20万元。

    经纪人(河西)

    不管买房的还是卖房的,进店都会问一句:房价会涨吗?最近新登记的楼盘,登记卖价都比以前高了20万-30万。


    通过买家、卖家以及中介经纪人的经历,可以很明确的看出,目前天津二手房市场确实在“升温”总的来说有这几个现象:


    1、看房人增多,及时出手的也多;
    2、卖方加价出售,或者停售,挂牌价普遍上涨;
    3、几乎没有议价空间;
    4、低总价房源去化很快。


    2

    新政后天津二手房究竟涨了多少?



    没错,业主在加价,价格在上涨,有的人说涨了10万,有的人说涨了20万,还有人说没什么变化……天津二手房在人才新政后究竟涨了多少?


    365数据调查组在天津市内六区、环城四区、滨海新区一共11个区域内随机选取了110个小区,通过对比4月份的挂牌均价和目前5月底的挂牌均价,得出了新政后天津各区二手房的真实的涨跌幅。



    在这110个小区中,仅有21个小区相比于4月份挂牌价格下降,其余89个小区的挂牌均价全面上涨。


    总体来看,价格上涨幅度为3.16%,挂牌价的上涨代表了业主对市场看好,并持有很大的预期。


    来看具体各区的情况。这11个区中涨幅最大的分别为河东区、北辰区、津南区,均超过了4%,其中河东区的涨幅最高为5%。涨幅最小的是河北区、西青区。



    在这一轮的置业热潮中,购房需求主要以刚需为主,也就是说低价房源都是热点,低价房源占比多的区域,增长幅度也会相应较大。


    和平区、河西区、南开区本身二手房价格就比较高,再加上这两个区有着大量的重点学区房,房源的总价已经处于高位,因此整体涨幅并没有过大。


    值得一提的是东丽区,目前仍然是天津的刚需重镇,华明、东丽湖等板块本来就有着大量的新房库存,二手房一直都是压价卖,但在这个月,这些板块的挂牌价均有一定的涨幅。


    3

    哪些小区价格涨幅最高?



    涨幅最高的是仁恒滨河湾。仁恒滨河湾4月份的挂牌均价为20008元/平米,成交的几套房源均价在18000-19000元/平米之间。


    现在大部分房源挂牌价都在2.2万元/平米左右,甚至有一些已经挂到了接近2.4万元/平米。


    再来看房龄较老的小区。川江里4月份的参考均价为26117元/平米,而现在的挂牌价大部分已经接近3万元/平米了,最高挂牌价接近3.8万元/平米。



    如果以每平米提高了5000元来计算,像川江里这样的小区,一套60平米的房子总价就涨了30万元。


    那么文章开头一些中介说现在有的业主把价格提高10-30万,可见所言非虚。


    4

    实际成交情况怎么样?


    但是,挂牌价的提高仅能代表业主的心理预期增长,实际成交价的涨幅一般都会不同于挂牌价的涨幅的。


    虽然时间已至5月底,但是后半月也就是新政实施后的时间内,二手房的一些成交房源还没有被录入系统。因此,目前很难准确的看出实际成交价格究竟涨了多少。


    不过我们从中介经纪人手中“抢”来了一些刚刚成交的一手资料,可以大致看出目前的成交趋势。



    比如南开区王顶堤的这3个小区,我们参照新政实施后成交的房源,对比着找到了与其面积、楼层相似的在新政实施前成交的房源(3月、4月)。


    可以发现,成交均价确实有所提升,迎水西里这套房源的成交均价上涨了33%。


    这几套房源都是200万以下的低价房源,在这一阶段是非常“抢手”的,去化率也很高。


    5

    天津二手房接下来怎么走?


    一般来说,在新政实施后,人们的逻辑往往比较简单:都会觉得瞬间天津增加几十万人,将会带来巨量购房需求,那么房价必定上涨!


    这种逻辑也对,也不对。


    为什么说对呢?来看从5月16日发布人才落户新政后,天津二手房成交量是个什么情况?我们从链家地产的二手房数据来窥探市场。


    5月19、20日是新政后迎来的第一个周末,成交量也由此爆发,周日成交量已达426套。


    持续到5月21日,虽然已是工作日,但成交量继续走高,达到了732套,这也创下了近几年日成交的记录。


    从22日开始,每日的二手房成交量走势平稳,基本保持在200套左右。


    但是在新政前,二手房的日成交量基本在40-60套左右,即使目前量已趋稳,但较之前还是增长了3-5倍。


    来源:链家地产


    这说明什么?二手房的成交量大幅增长,在经过了“爆点”之后,成交量有所下降,这就说明房价在上涨。


    买卖双方在经过短期磨合后,已达成共同的心理预期,心态更加平稳,而且市场整体供应充足。


    在这种大前提下,后期市场成交量和成交价格其实是会保持稳定的,而议价空间也会一点一点打开。


    天津的二手房价格,去年3月房产新政实施之后,就开始持续降温,价格平均下降了15%-20%。


    虽然2018年春节后,一部分积压的购房需求开始释放,但成交量也并不算强。


    2017年12月,天津二手房价格“见底”,之后一路“小涨”,4月之后涨幅开始缩小。


    本来天津二手房市场5月应该是处于稳定的横盘期,但由于落户热潮,拉升了市场的情绪,导致横盘期被打破。



    那又为什么说这种逻辑不对呢?


    因为真正落户的人数并没有想像的那么多。


    而且这些“新天津人”也不是落户之后马上就有能力、或有意愿购房,就算买房也不会是一齐下手,而是应该是陆续入市。


    而近期的“量价齐升”主要是之前一直持观望态度的买方或者卖方果断入市的结果,属于自住型购房需求增加所致,这种现象应该是阶段性的。


    待这一波购房需求释放之后,“新天津人”便开始陆续入市了。


    在目前新房限价的环境下,很多购房者纷纷“转战”新房市场,毕竟新房不会像二手房业主那样“瞬间提价”。因此,在天津低价新盘尚且还有供应的时候,购房者还拥有选择空间。


    但是,未来的4-5个月后,当低价新盘部分去化后,购房者就会回流选择“二手房”,恐怕到那个时候天津的“一二手房倒挂”就很明显了,也不排除会倒逼出新房摇号的政策。

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