天津落户新政后，二手房到底涨了多少？
2018-06-23天津落户网
天津人才落户新政实施后，楼市有些“按捺不住”了，大家或多或少的都能感受到天津二手房市场正在升温。
但“感受”毕竟是一个不确定的状态，人才新政实施这半个月以来，天津二手房市场现状到底是啥样的？二手房价格究竟涨了多少？用事实和数据说话。
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直击二手房交易现场
卖方
赵先生在南开区盈江西里有一套私产房，47平米一室，在落户新政发布之前挂牌120万，但一直无人问津。
新政实施后，他提价至135万，很快就有人来看房，但他没卖，反而提价至145万，于是又有人想买，可他还是不卖，又提价至160万，短短10天内，赵先生连涨3次房价，从120万飙到了160万……
卖方
李先生在今年3月就要出售宝坻区的一套住房，报价100万。政策实施后，将报价调至110万，最低成交价为108万。他还有另外一套想要出售的房屋改成了暂不出售……
买方
看上王顶堤的一套房子，但是最近很难“划价”，虽然已经接近“老破小”了，但是每平米都要3万元。
新政实施之前看的230万可以划价到220万，可当时犹豫没买，最近再去看已经涨价至240万而且一分钱都不降……
买方
最近一直在关注梅江几大园的房子，这几天发现200万以下的几乎都没有了，是不是都被抢没了？新政实施前还有很多，但今天看就还剩一套了，现在想200万买房费劲了？
买方
我们坐城际从北京到天津，计划着在南开区看几套学区房，主要是为了孩子将来上学。看了几套50、60多平米的，总价100多万，单价25000元左右，看房的人很多，大部分都是北京过来的。
刚看上一套，一犹豫，人家卖了！又看另外一套，可是业主突然决定不卖了，说看这阵势卖了就买不回来了……
经纪人（南开）
最近我们接待的业务量增加很多，但不少已经挂牌的二手房业主却选择了提价出售和暂缓出售。
经纪人（和平）
耀华中学对口小区的一套房源在5.16日之后的短短3天里连涨8次，一些其他学区的小区房源最近也成了带看热门，往常一天带看四、五个人，最近一天要带看十几、二十个人。
经纪人（和平）
附近二手房的价格已有所上涨，前几日由于落户的人开始看房，不少二手房的业主都把总报价调高了10万-20万元。
经纪人（河西）
不管买房的还是卖房的，进店都会问一句：房价会涨吗？最近新登记的楼盘，登记卖价都比以前高了20万-30万。
通过买家、卖家以及中介经纪人的经历，可以很明确的看出，目前天津二手房市场确实在“升温”，总的来说有这几个现象：
1、看房人增多，及时出手的也多；
2、卖方加价出售，或者停售，挂牌价普遍上涨；
3、几乎没有议价空间；
4、低总价房源去化很快。
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新政后天津二手房究竟涨了多少？
没错，业主在加价，价格在上涨，有的人说涨了10万，有的人说涨了20万，还有人说没什么变化……天津二手房在人才新政后究竟涨了多少？
365数据调查组在天津市内六区、环城四区、滨海新区一共11个区域内随机选取了110个小区，通过对比4月份的挂牌均价和目前5月底的挂牌均价，得出了新政后天津各区二手房的真实的涨跌幅。
在这110个小区中，仅有21个小区相比于4月份挂牌价格下降，其余89个小区的挂牌均价全面上涨。
总体来看，价格上涨幅度为3.16%，挂牌价的上涨代表了业主对市场看好，并持有很大的预期。
来看具体各区的情况。这11个区中涨幅最大的分别为河东区、北辰区、津南区，均超过了4%，其中河东区的涨幅最高为5%。涨幅最小的是河北区、西青区。
在这一轮的置业热潮中，购房需求主要以刚需为主，也就是说低价房源都是热点，低价房源占比多的区域，增长幅度也会相应较大。
和平区、河西区、南开区本身二手房价格就比较高，再加上这两个区有着大量的重点学区房，房源的总价已经处于高位，因此整体涨幅并没有过大。
值得一提的是东丽区，目前仍然是天津的刚需重镇，华明、东丽湖等板块本来就有着大量的新房库存，二手房一直都是压价卖，但在这个月，这些板块的挂牌价均有一定的涨幅。
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哪些小区价格涨幅最高？
涨幅最高的是仁恒滨河湾。仁恒滨河湾4月份的挂牌均价为20008元/平米，成交的几套房源均价在18000-19000元/平米之间。
现在大部分房源挂牌价都在2.2万元/平米左右，甚至有一些已经挂到了接近2.4万元/平米。
再来看房龄较老的小区。川江里4月份的参考均价为26117元/平米，而现在的挂牌价大部分已经接近3万元/平米了，最高挂牌价接近3.8万元/平米。
如果以每平米提高了5000元来计算，像川江里这样的小区，一套60平米的房子总价就涨了30万元。
那么文章开头一些中介说现在有的业主把价格提高10-30万，可见所言非虚。
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实际成交情况怎么样？
但是，挂牌价的提高仅能代表业主的心理预期增长，实际成交价的涨幅一般都会不同于挂牌价的涨幅的。
虽然时间已至5月底，但是后半月也就是新政实施后的时间内，二手房的一些成交房源还没有被录入系统。因此，目前很难准确的看出实际成交价格究竟涨了多少。
不过我们从中介经纪人手中“抢”来了一些刚刚成交的一手资料，可以大致看出目前的成交趋势。
比如南开区王顶堤的这3个小区，我们参照新政实施后成交的房源，对比着找到了与其面积、楼层相似的在新政实施前成交的房源（3月、4月）。
可以发现，成交均价确实有所提升，迎水西里这套房源的成交均价上涨了33%。
这几套房源都是200万以下的低价房源，在这一阶段是非常“抢手”的，去化率也很高。
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天津二手房接下来怎么走？
一般来说，在新政实施后，人们的逻辑往往比较简单：都会觉得瞬间天津增加几十万人，将会带来巨量购房需求，那么房价必定上涨！
这种逻辑也对，也不对。
为什么说对呢？来看从5月16日发布人才落户新政后，天津二手房成交量是个什么情况？我们从链家地产的二手房数据来窥探市场。
5月19、20日是新政后迎来的第一个周末，成交量也由此爆发，周日成交量已达426套。
持续到5月21日，虽然已是工作日，但成交量继续走高，达到了732套，这也创下了近几年日成交的记录。
从22日开始，每日的二手房成交量走势平稳，基本保持在200套左右。
但是在新政前，二手房的日成交量基本在40-60套左右，即使目前量已趋稳，但较之前还是增长了3-5倍。
来源：链家地产
这说明什么？二手房的成交量大幅增长，在经过了“爆点”之后，成交量有所下降，这就说明房价在上涨。
买卖双方在经过短期磨合后，已达成共同的心理预期，心态更加平稳，而且市场整体供应充足。
在这种大前提下，后期市场成交量和成交价格其实是会保持稳定的，而议价空间也会一点一点打开。
天津的二手房价格，去年3月房产新政实施之后，就开始持续降温，价格平均下降了15%-20%。
虽然2018年春节后，一部分积压的购房需求开始释放，但成交量也并不算强。
2017年12月，天津二手房价格“见底”，之后一路“小涨”，4月之后涨幅开始缩小。
本来天津二手房市场5月应该是处于稳定的横盘期，但由于落户热潮，拉升了市场的情绪，导致横盘期被打破。
那又为什么说这种逻辑不对呢？
因为真正落户的人数并没有想像的那么多。
而且这些“新天津人”也不是落户之后马上就有能力、或有意愿购房，就算买房也不会是一齐下手，而是应该是陆续入市。
而近期的“量价齐升”主要是之前一直持观望态度的买方或者卖方果断入市的结果，属于自住型购房需求增加所致，这种现象应该是阶段性的。
待这一波购房需求释放之后，“新天津人”便开始陆续入市了。
在目前新房限价的环境下，很多购房者纷纷“转战”新房市场，毕竟新房不会像二手房业主那样“瞬间提价”。因此，在天津低价新盘尚且还有供应的时候，购房者还拥有选择空间。
但是，未来的4-5个月后，当低价新盘部分去化后，购房者就会回流选择“二手房”，恐怕到那个时候天津的“一二手房倒挂”就很明显了，也不排除会倒逼出新房摇号的政策。
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