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天津落户新政后, 买房“窗口期”倒计时!
2018-06-23天津落户网



    一边是落户新政后房价急升,一边是政府声称稳房价稳人心,天津房价未来走势如何,留给刚需的入手时间还有多久?


    5月,天津在人才引进政策推动下,二手房成交环比增加255%,成交均价涨幅在2.5%以上,后期仍将面临一定的上涨压力。天津新增供需入市积极性明显提高,且客源端表现尤为明显,新增客源量环比增加73.1%,需求端的明显升温使新增客房比升至2017年以来的最高水平。从市场预期来看,天津调价房源中涨价占比明显提升25个百分点,客户成交周期大幅缩短超过10天,买卖双方预期均明显走强。天津房地产市场供需矛盾加剧,预期进一步增强,房价仍面临一定的上涨压力。

    数据显示,5月天津新房市场整体供应量相比前两个月有了显著提升,尤其是后两周,均为近期小高峰。成交量方面,前三周起色并不大,最后一周迎来小爆发,环比涨幅超过100%,使得月度整体成交量有了明显提振。

    天津按区县大致分三个板块:第一个板块市内六区包括和平区、河西区、南开区、河东区、河北区和红桥区;第二个板块是环城四区,包括东丽区、津南区、西青区、北辰区;第三个板块是远郊五县,包括武清、宝坻、蓟县、静海、宁河。落户新政落地即将满月,对天津楼市到底有多大带动作用?证券时报记者分别选取了三个板块的不同楼盘,实地探访,体验楼市“温度”。

    “很多考虑落户天津的人,因为两年之内不把集体户口落到房子上可能就要返回原籍,所以市场价格会涨起来。”记者在现场听到有购房者在预判房价,他们交谈中说道,武清区因为靠近北京,近段时间很多楼盘一夜之间涨价两三千。

    楼市江湖就已开始躁动。第一拨涌进天津落户的“新天津人”,揣着“一线城市容不下肉体,三四线城市放不下灵魂,天津可以二者兼顾”的期盼,已在落户大战中占据先机。

    1

    需求方面——人才新政与棚改的双重需求叠加


    新政在未来两三年究竟对天津房地产市场有多大的影响?


    根据相关数据,人才新政颁布一周内已经办理落户7000多人,截止5月底,后台预审通过26万人。


    需要调档的人数占总申请人数的比例大概是80%,而需要调档的群体都是在津“无房无工作”的情况,按照民间说法,集体户口两年内不买房会打回原藉,因此天津新入藉人口在最近两三年会带来巨大的购房需求。


    我们采取保守估计,即一年内成功落户30万人的话(新政之前17年新增户籍人口5.6万,16年17.5万,30万真的很保守了)。这30万人中的80%,也就是24万人两年内要完成买房任务,平均每人购房30平米,那么这24万人的购房需求就是720万平米。


    720万平米的需求究竟有多大呢?


    2017年天津市新建商品房成交面积是1280万平方米,720万平米的需求能占到17年全年新房供应量的56%。


    如果还不能直观的感觉到天津人才新政带来的购买力度的话,那么我们来和更早实行人才引进政策的新一线城市南京、武汉作一下对比。


    南京2017年新增户籍人口17.9万,而过去十年平均新增户籍人口仅5万,17年户籍人口同比增长率为2.7%。


    武汉17年新增户籍人口19.8万人,过去十年均值仅为1.5万,户籍人口同比增长率2.3%。


    而天津落户的热度远高于南京武汉,如果18年户籍人口同比增长达到3.5%的话,新增户籍人口就会达到37万人。


    实施落户新政后,南京、武汉、成都等新一线城市的房价经历了大幅上涨,而天津此前房价一直在阴跌,面对未来如此巨大的需求,天津房价有很大的上涨压力。


    新增人口的购房需求已经很旺盛,但天津的新增购买资金不仅来自刚需们。天津从2017年起实施市区棚户区改造“三年清零”行动计划, 17年已经完成了40万平米的拆迁改造计划,18年和19年还将继续推进每年大约40-50万平米的改造计划。


    棚改的货币化安置方案一直被诟病为三四线城市房价上涨的元凶之一,“三年清零”计划给天津房地产市场带来的这支重要的购买力量也不容小觑。


    2

    供给方面

    在中央严控地产的高压之下,天津政府表态坚决贯彻“房住不炒”的方针,然后给出了未来几年的住房供地计划。


    然而,在2017年7月给出的供地计划中,并没有增长住宅土地供应的实锤。2017年至2019年住宅用地计划供应2579公顷,2017年至2021年住宅用地计划供应4108公顷。相比之下,2009年至2014年,每年的住宅土地供应都在1000公顷以上。


    巨大的潜在需求加有限的土地供应,天津房价难道要暴涨了?大家先别急,其实相比北京,天津是有两个平抑房价上涨的机制的。


    一,周边地区的竞争性。


    北京作为国家的政治中心,有众多的资源是独一无二的,是其它城市无法复制和竞争的。


    但是天津,放在整个京津冀城市圈的大背景来看,天津只是承接北京外溢资源的选择之一。


    拼距离,天津比不过燕郊、北三县,论政策扶植,滨海新区也让位于雄安新区。


    天津的竞争优势主要在于良好的公共服务和宜居性,更主要的是全国领先的教育资源(985高校录取率全国第一)。


    但如果天津房价上涨过快,自身优势就会削弱,本来要流入到天津的企业和人口就会考虑环京其它区域。


    即使天津不供地,环京也有的是地,天津想要像北京一样限制供地未必有效。更何况天津债务压顶,卖地的压力很大,动力很强。


    因此,天津和环京的竞争格局决定,天津房价可能会上涨,但不支持暴涨,如果涨幅过大,则警惕回调。


    二,多核心的布局。


    北京的情况是,大家的工作主要集中在五环内多个商务区,居住地点则相对分散,从市区一直扩散到整个环京。鉴于通勤的成本和便利,北京五环内的房价一直居高不下。


    而天津的情况是,新增的工作岗位很多分布远郊区县的功能区里。比如,天津港保税区以进出口贸易和融资租赁闻名,东丽区则聚集着一些航空航天和零部件制造企业。


    当然,其中最成熟的当属泰达开发区,很长时间里泰达开发区的平均收入水平都高于天津市区,目前的房价大概在2.5万至4万间。


    多核心的布局有平抑中心城区房价的功效。尽管被打上“远郊区县”的标签,但很多地方其实交通便利,配套齐全。


    比如在武清、宝坻、滨海新区(于家堡站、滨海站、滨海北站)共分布着五个高铁站,其中武清站和于家堡站目前已经有密集的通往北京的车次。


    鉴于新流入人口更青睐于交通便利且房屋总价更低的楼盘,这些地区的低价楼盘很可能会比市内六区楼盘卖的更快。


    3

    天津的可持续竞争力和风险

    天津目前的房价贵么,或者说,当前的房价有泡沫么?


    答案是,天津房地产整体上基本没有泡沫,目前价位在合理区间。


    为什么敢这么说?因为天津房价高的地方,主要集中在市内六区。


    市内六区虽然有六个区,但面积很小,大概相当于北京的东西城加崇文宣武。而出了市内六区,两万以下的房子大量存在。而且在两万左右及以下的不少区域,租金回报率还相当不错,这个价位和其它新一线城市相比是很有吸引力的,并且是有实际的入住人口支撑的。


    很多人担忧天津GDP缩水后的经济不振,但在笔者看来,这种GDP数据更像是政府的游戏,前任领导粉饰业绩,等到下一任领导上台不想接着圆这个谎了,就把泡沫戳破。


    数据上的下滑,只能说明前几年滨海新区赶超浦东对标曼哈顿的口号太大了,数据太虚了,不能代表天津的经济真的有了断涯似的下跌。


    事实上,几年前大搞开发的作法,虽然造成了天津现在严重的债务问题,但是也造就了天津商业地产长期租金很低的事实,从长期来看,综合上较低的商业运营成本,无疑会吸引更多更有活力的民营企业入驻。


    我们重申,天津最大的竞争力在于良好的公共服务。


    北京的人口管控越来越严,最近又发布了限制外地牌照车进京的政策,在这种趋势下会有越来越多的北漂选择落户天津。


    天津会以优质的教育资源,可承受的房价,便捷的交通,与环京其它地区相比较开放和公平的竞争环境等综合条件不断引入人口。


    从世界上其他国家城市发展的趋势来看,消费型城市崛起,先有产业再吸引人口的传统观念也受到挑战。


    所谓消费型城市,是指有些地区由于有着良好的配套设施而吸引人口生活和消费,形成人口集聚。


    而企业为更好的招聘和留下员工,也会考虑把企业迁入到这些宜居的地区。


    眼下中国的人口红利结束,老龄化提上日程,企业招聘工作和选址也必将更多的考虑人们更喜欢在哪里生活。


    其实在滨海新区这片实验田,就有活生生的例子。


    响螺湾中心商务区和中心生态城几乎是同时开建的,但十年过去了,尽管商务区更具地理位置的优势(离老城区更近,于家堡高铁早已通车),但生态城在很多方面的发展反而都优于响螺湾商务区。


    响螺湾中心商务区是按照政府建造传统CBD的思路来的,大量建设密集高楼大厦,希望通过招商引资带动区域发展,住宅用地只是商业用地的补充。


    而北部的中新生态城则是按照新加坡城市花园的理念建设的,住宅用地优先发展,高标准进行配套建设,在生态城还没有自身产业的时候,就吸引了人们前来置业和居住。


    十年之后,中心商务区的债务压力很大,而生态城的人口规模逐步扩大,也吸引了一些高科技和文化产业公司入驻。


    所以,从消费型城市发展的趋势上来看,基于天津在京津冀城市群中的突出公共服务优势,我们认为天津这座城市是有可持续发展的潜力的。

    如果你在看这篇文章,说明你很有可能已经错了天津落户新政之前最佳的买房时机。那么,今年买房的"窗口期"还有没有呢?对于购房者来说,每年的6月底和12月底都是两个非常重要的"时点",因为有"年报"和"半年报"行情。所谓这两个行情,就是指一些上市房企为了完成业绩,会在6月底和12月底之前"起跑冲刺"。排除政策的影响,这也是一直以来都有的行情。所以说,6月底和12月底这两个时间点是比较好的买房时机。但是今年不同以往,因为人才落户政策的辐射,到12月底会充满着太多的不确定因素,有可能会出现"黑天鹅"。因此,12月底这个时间点就不再是比较好的选择了,可以被PASS掉了。那么,今年买房较好的"时点"就只剩下6月底了,倒计时还剩8天!天津人才落户,从拿到准迁证到最终拿到户口页预计需要1-3个月的时间。但这仅是参照天津以往正常落户的时间周期,也就是说,最慢3个月也能拿到户口页了,也就是有了买房资格了。不过,有网友给我们提供信息,表示现在的办理速度已经很快了,从拿到准迁证到拿到户口页只需要一两周的时间。当然,这也许只是比较极端的个例。

    但我们也了解到目前天津各区行政中心对于人才落户都开始"加速度"办理。此外,继天津人才落户新政后,太原和深圳在6月12日时,同时出手了。太原实行"先落户后就业",且配偶、子女、父母均可随迁,年龄同样是本科45岁一下,但硕士研究上则不限年龄。而且购买首套住房会给予5-20万的购房补贴。深圳人才引进出台新政策:高校应届生落户秒批,零费用零排队。各大城市都对人才"虎视眈眈",天津自然不能让其他城市撼动了自己在"抢人大战"中的地位。因此,无论从哪方面来说,天津加快落户速度已经势在必行了。这么说来,大批具有购房资格的"新天津人"的进场时间比我们预想的还要早一些。所以,下半年的行情会带有较多的不定因素,12月底这个时点就不是最优的了。

    房企年中冲刺 优惠让利房企释放的优惠会以6月30日为一个时间截点。在6月30日以前,上市房企为了半年报的业绩,必须"卯足劲、加油干",不排除会释放一些购房优惠。而我们购房者就要在这个时点"占便宜"。如果在这个时间段内,有新房项目给出了优惠,就不要再怀疑,"是不是楼市又不行了?房企怎么又给优惠了?要不要再等等呀?"正确的选择应是及时入手,这正是买房窗口期ing。并不是说7月份开始不能买房了,只是相对来说,一进入7月份,各房企的半年任务刚刚完成,在销量上就没有那么"紧迫"了,那么优惠方面大概率是不会出现的,而且推盘节奏或将有所放慢。另一方面,"新天津人"的买房主力开始陆续进场,购房者本身的"竞争对手"变多,恐怕选房也不会那么"自如"了。要特别说明,6月的半年报行情仅针对于上市房企,因此我们整理了天津目前上市房企的一些楼盘信息,供大家参考。其实,新房项目的一些优惠是比较私密的,一般来说售楼处不会对外公开释放,主要是怕影响前期已购房的业主,因此仅会在储备客户中透露。所以需要大家与案场建立起联系,才能第一时间获取。小编能力有限,一些优惠信息也是打听不到滴。


    最后,我们将提示投资风险。从天津本身来看,当前价格泡沫很小,风险不大,但天津地产的风险其实在外部,在于整个中国的金融环境和地产政策。


    最后总结一下我们的核心观点和投资操作建议:


    新政导致新入籍人口的购买需求急速扩大,天津房产价格面临持续的上涨压力。但出于地区间的竞争性格局,以及天津自身的商务区多点分散布局,我们认为天津的上涨会有限度,如果涨幅过高,则很可能面临房价回调和政策调控的双重风险。


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